Czy umowa ustna jest ważna?

Niekiedy słyszę opinię, że gdy nie napisaliśmy umowy na papierze i następnie jej nie podpisaliśmy to takiej umowy nie ma. Nie można wobec tego dochodzić swoich praw – np. zapłaty wynagrodzenia - przed sądem. Nie ma nic bardziej mylnego.

W praktyce często zawieramy umowy ustne. Niekiedy nawet o tym nie wiedząc, np. ja codziennie zawieram z kioskarzem umowę sprzedaży gazety oraz umowę przewozu z Zarządem Transportu Miejskiego.

Weźmy jako przykład umowę sprzedaży. Dojdzie ona do skutku, jeżeli wydarzą się dwie rzeczy.

  1. Jedna ze stron zaoferuje drugiej sprzedaż (np. telewizora) określając przy tym jego cenę (np. 500 zł).
  2. Druga strona oświadczy na to, że chce go kupić i zgadza się zapłacić wskazaną kwotę, to umowa została zawarta.

Oba te oświadczenia mogą być ustne i taka umowa jest wiążąca dla stron. Każda z nich może domagać się jej wykonania. Ten kto kupił, może żądać wydania telewizora, a ten kto sprzedał – zapłaty ceny.

Więcej na temat tego, jak bronić się przed nieuczciwym kontrahentem piszę w artykule Domaganie się zapłaty wynagrodzenia za wykonanie umowy o dzieło.

Czy umowa ustna zawsze będzie ważna?

Nie zawsze. Umowa ustna będzie nieważna jeżeli przepisy prawa wymagały jej zawarcia na piśmie i dodatkowo przewidziały skutek nieważności na wypadek niespełnienia tego obowiązku. Czyli najczęściej w ustawie jest to tego rodzaju stwierdzenie: umowa powinna być zawarta na piśmie pod rygorem nieważności. Należy zatem upewnić się, przed zawarciem umowy, czy taki obowiązek nie został przewidziany w przepisach prawa dotyczących danego rodzaju umowy. Na przykład Kodeks cywilny stanowi, że w formie pisemnej powinna zawarta być umowa leasingu.

Czasami przepisy prawa wymagają zawierania danego rodzaju umów na piśmie, ale jednocześnie nie przewidują rygoru nieważności. W takich sytuacjach mówimy, że forma pisemna została zastrzeżona dla celów dowodowych. Z jakimi więc skutkami powinniśmy się liczyć, gdy pomimo to, dojdzie do zawarcia umowy jedynie w formie ustnej? Co do zasady oznacza to, iż w przypadku sporu nie będzie możliwości udowodnienia faktu zawarcia umowy za pomocą dowodu z zeznań świadków lub dowodu z przesłuchania stron.

Co do zasady umowa ustna będzie nieważna również wtedy, gdy ustawa wymaga jej zawarcia w formie szczególnej. Najlepszym przykładem jest umowa sprzedaży nieruchomości. Przepis wymaga jej sporządzenia w formie aktu notarialnego. Posłużenie się inną formą, w tym również ustną, będzie nieważne.

Należy wspomnieć jeszcze, że również same strony mogą się umówić, że dana umowa będzie musiała być sporządzona na piśmie. Strony, jeżeli taka jest ich wola, mogą nawet zastrzec rygor nieważności dla niewykonania tego obowiązku.

Trzeba sobie uświadomić, że do zawarcia umowy może dojść nawet „per facta concludentia” czyli w sposób dorozumiany.

Dla zobrazowania takiej sytuacji przedstawmy następujący przykład. W mieszkaniu, które należało do pewnej pani mieszkała jej dobra koleżanka, z którą pani znała się od szkoły podstawowej. Koleżanki nie zawarły żadnej umowy najmu na piśmie, nie określiły wyraźnie, nawet ustnie, warunków najmu, takich jak na przykład stawka czynszu, czas najmu, praw i obowiązków stron. Mimo to koleżanka, która mieszkała w tym mieszkaniu płaciła wszystkie opłaty za ogrzewanie, wodę, gaz, fundusz remontowy etc. Ponadto wpłacała również pewną kwotę swojej koleżance tytułem czynszu za używanie mieszkania. Pani, do której należało mieszkanie, akceptowała taki stan rzeczy do momentu, w którym koleżanki bardzo się pokłóciły. Pani zażądała, aby koleżanka wyprowadziła się w ciągu trzech dni. Ta oświadczyła jej jednak, że nie ma takiego zamiaru. Wobec czego pani złożyła pozew o eksmisję twierdząc, że między nią a koleżanką nie ma żadnej umowy najmu i koleżanka zajmuje mieszkanie bezprawnie.

Sąd nie podzielił tej opinii i uznał, że umowa najmu została zawarta w sposób dorozumiany i jest wiążąca dla stron. Koleżanka miała prawo przebywać w mieszkaniu do momentu upływu okresu wypowiedzenia. Wola osoby dokonania jakiejś czynności może być bowiem wyrażona przez każde zachowanie się tej osoby. Niekoniecznie musi to być wypowiedzenie bądź spisanie umownych postanowień. Zachowanie to musi ujawniać wolę w sposób dostateczny.

Czy artykuł jest przydatny? Zapraszam do komentowania i zadawnia pytań!

Można również napisać e-maila email hidden; JavaScript is required

10 myśli nt. „Czy umowa ustna jest ważna?

  1. Witam,
    A jak się ma sprawa umowy ustnej między pracodawcą a pracownikiem np co do wysokości wynagrodzenia? Czy musi być ona zawsze zawarta w formie pisemnej? Dodam, że jestem zatrudniona legalnie, pracodawca od każdej kwoty odprowadza wszystkie składki i podatek.

    • Umowa o pracę powinna być zawarta na piśmie. Wynika to z art. 29 § 2 Kodeksu Pracy. Niedochowanie tej formy nie powoduje jednak, że umowa jest nieważna. W takim przypadku na pracodawcy ciąży obowiązek potwierdzenia na piśmie warunków umowy. Według art. 281 pkt 2 k.p. niepotwierdzenie na piśmie zawartej z pracownikiem umowy o pracę stanowi wykroczenie przeciwko prawom pracownika, zagrożone karą grzywny.

  2. A ja mam taką zagadkę.Miałem umowę wstępną z developerem.Znalazł się kupiec na mój segment i dogadałem się z nie,że zapłaci mi cenę wrtości+odstępne(30tys.)za moje koszty poniesione.Umowa nie mogła być spisana,gdyż kontrahent starał się o kredyt(rodzina na swoim)i nie mógł kupować z drugiej ręki.W obecności developera dogadaliśmy się,że ja rezygnuje z mojego segmentu,ale biorę inny u tego samego developera.developer otrzyma od kontrahenta kwotę segmentu +30.tys.Ta kwota(30tys.)będzie odjęta od mojej ceny drugiego segmentu.Niestety developer wypiera się i twierdzi,że nic takiego nie było i żąda pełnej wpłaty(czyli te 30tys. zatrzymał sobie).Czy mam jakieś szanse na odzyskanie tej kwoty?.

    • Nie jestem pewien, czy dobrze Pana rozumiem. Czy było tak:

      Rozwiązał Pan umowę przedwstępną z deweloperem i umówił się ustnie, że podpiszecie nową umowę przedwstępną na inny segment, którego cena zostanie obniżona o trzydzieści tysięcy.

      Równocześnie nowy nabywca zawarł umowę przedwstępną z deweloperem na ten segment, który poprzednio Pan miał kupić, a cena jego została podwyższona o trzydzieści tysięcy. W ten sposób:

      1. deweloper “wychodzi na zero”,

      2. pan oszczędza trzydzieści tysięcy,

      3. a nowy nabywca może tą kwotę kredytować w ramach Rodziny na Swoim.

      Jeżeli tak, to proszę napisać co z Pańskim zadatkiem? Odzyskał go Pan? Czy nowy nabywca też twierdzi, że żadnej umowy nie było?

  3. Witam. Czy umowa ustna ma jakieś znaczenie w usługach remontowych?Problem polegał na tym iż zleceniodawca zwlekał wręcz nie chciał podpisywać umowy w której byłby zawarty zakres prac i jakieś szczegóły. Wyglądał na uczciwego, na początku wszystko było ok. Mówił co jest do zrobienia i w jakim terminie zgadzał się na ceny i płacił by na końcu oszukać. Co można wówczas zrobić? Czy to raczej lekcja na przyszłość?

  4. Witam.
    Mam pytanie odnośnie umowy ustnej.
    Czy jest jakaś kwota maksymalna do której może być zawarta umowa ustna,
    a powyżej której musi być już sporządzona w formie pisemnej?
    Czy sąd uzna umowę ustną w przypadku gdy sprawa dotyczy prowizji od sprzedaży nieruchomości (kwota prowizji powyżej miliona zł)?

    • Rozumiem, że chodzi o umowę pośrednictwa w sprzedaży. Umowa będzie ważna. Kwota nie ma przy tym znaczenia. Mam jednak pewne wątpliwości, czy zawieranie umowy o takie kwoty ustnie jest do końca rozsądne :)

  5. Witam, a ja mam takie pytanie: co z pożyczkami pieniężnymi pomiędzy znajomymi? jeśli pożyczam komuś pieniądze, a on znika, wymiguje się od zapłaty, a później twierdzi, że wszystko sobie wymyśliłam? (chodzi o stawkę 1500-2000 złotych) Bardzo proszę o radę, bo już sama nie wiem co robić. czy mogę jakoś wyciągnąć moje pieniądze od znajomego, nawet jeśli mieszka on za granicą (Anglia). Pożyczyłam mu większą kwotę, część już spłacił (na rękę i przelewem), ale reszty nie zamierza. Bardzo proszę o pomoc!

    • To niewątpliwie przykra sytuacja, kiedy ktoś, do kogo miała Pani zaufanie, działa w taki sposób. Pani pytanie dotyczy bardziej praktyki niż prawa. Bez znajomości sprawy niewiele będę mógł Pani podpowiedzieć. Sądzę jednak, że odzyskanie tych pieniędzy na drodze prawnej może być bardzo trudne. Biorąc pod uwagę to, o jakich kwotach Pani pisze, przypuszczam, że wydatki jakie pociągnie za sobą dochodzenie zwrotu pożyczki mogą szybko przerosnąć wartość Pani roszczenia, a sukces całego przedsięwzięcia jest niepewny.